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整合不易,请有序失控——万科商业“失控”

2016-05-25 00:28:42 来源: 网易房产(柳州)
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分拆上市成为房地产开发商热衷的一股潮流,特别是对于正在探索多元化业务的房企而言。当外界提问新业务未来的发展前景时,不少房企会用“有分拆上市的打算”来回应。

在新的盈利模式尚在孵育之时,类似的答复口径屡试不爽。例如近期,网易房产看见公开报道称,万科的商业板块“未来不排除分拆上市的可能。”

分拆上市真是“万金油”吗?

“要做到上市,肯定要达到一定的经营面积和租金收入。现在万科商业的规模体量还远远不够,上市只能算是远期目标。”高力国际咨询服务部华南区董事陈厚桥说。

万科商业的内部人士对网易房产表示,在目前实体商业受冲击、行业整体走势下行的大趋势之下,商业地产目前不太受资本市场追捧。加上万科集团的商业板块下放至各区域公司独立运作,并未在集团层面做整合,因此,上市这条道路,是一种可能性,却未必会成为万科商业的最终选择。

万科商业为什么不整合?

2015年1月,万科集团高级副总裁丁长峰接下万科集团商用物业板块负责人的位置,公开对媒体宣布的第一个动作,就是在2015年一季度成立集团下属的独立商业地产公司,并在6月底完成25个购物中心、合约300亿元资产的处理。

而截至目前,万科集团下属的独立商业地产公司尚未成立。据网易房产了解,万科各区域公司的商业板块相互独立,导致集团层面整合不易。

丁长峰在去年年底接受媒体采访时,“口风”已经发生了变化。对于商业板块整合进展,他表示,万科商业目前资产归属各地,而且各商业项目之间差异性比较大,因此目前还没有划拨到集团统一管理。

一位接近万科的人士透露,万科的商业板块是由各个城市公司独立发展运作起来的,有独立的核算体系、产品定位、考核权属。因此,即使集团层面确实有将商业板块整合的愿望,至少短期内较难实现。

跟高度标准化的住宅项目比起来,万科的商业项目差异性很大。目前在不同城市看到的万科商业,很可能是截然不同的面貌。

仅从商业项目的产品系来对比,深圳万科的三大商业产品线是万科红、万科广场、万科大厦;上海万科的商业产品有“2049”社区商业、万科中心、万科广场;北京万科已有3座万科广场开业,并推出了社区商业品牌“蜂巢商街”;广州万科也有自己四大商业产品类型,万科里、万科广场、幸福街市、文创/教育商业。

你可以迅速认出万科的楼盘,但却不知道万科商业长什么样。不仅外人如此,就连万科内部,可能也尚未形成一个共识。

这种“不一致”其实是万科“赛马机制”下的正常产物。对于新业务的探索,万科放权给各城市公司自主创新,鼓励“自下而上”的变革,同时,容忍试错。万科管理层也明白,要对“失控”做好心理准备。

出路在哪?

做商业是万科在转型“城市配套服务商”之后伸出的一个触角,也是万科未来十年奔向万亿市值的其中一项多元化尝试。不过,在万科集团设定的五大新业务板块(物业、物流、教育营地、海外地产、出租公寓)之中,商业地产并未被包含在内。

商业地产受经济走势、电商冲击影响较大,而万科商业在经历一段时间的“失控”之后,希望探索出一条适合自己的道路。虽然整合各地资产的步伐停下了,但万科商业已经从集团层面开始着手制定统一的流程规范和品牌策略,为各地指出了一个发展方向:万科广场应融入社区,做覆盖范围约3公里、涵盖多个大型社区、强调体验式商业的社区型购物中心。

同时,万科的商业板块积极与集团其他新业务“抱团”,产生多种业态的社区商业项目。例如广州万科商管公司,就将扎根社区的“万科里”作为拳头产品,并以教育为主打。2015年12月开业的海珠区江燕路万科里,是广州“万科里”社区商业中心首秀,这个体量大约3万平米的“小而美”商业中心,最大的特色是引入了万科教育产业“万科营地”和合作共建的“八爪鱼科技乐园”,令教育在整个项目中达到近两成的业态占比;零售商业以万科自营的“她友社”等主力店,通过举行烘培、插画等社区教育课程,加大体验式消费比重。这些多元业态,正好填补周边社区教育和体验式消费的空白,也让整个万科里吸客能力大大提升。开业至今5个月,每天的客流量有4.5万左右,平均销售额80万。

“社区商业这个概念重新打造,规划管理上更能满足社区配套的便利,如果小区人口数量提升快,可以形成一定规模,减少城市商业过度集中带来的负面影响,对物业升值有长远好处,”戴德梁行企业服务部主管邱晓瑜表示,“社区商业目前回报率不算高,因为知名度没有上去,小商业价格很难拉升价值,人口基础、出行便利程度是决定物业回报的关键。”

陈厚桥也指出,目前做社区商业的回报率不理想,大约4%,但目光不妨放长远一点。“万科商业的短期目标,是将万科住宅品牌的追随者、住户聚集在手中,不让其他发展上抢走了;中期目标,是形成稳定的租金收益。”

克而瑞分析师曾英杰认为,包括商业地产、产业地产、教育等多元新业务在内,但长远来看,都可能促进万科住宅销售。例如长租公寓、产业办公等板块,能够通过租赁提前圈定物业销售的客户,万科公寓的租户很可能会成为万科的业主,产业办公的租户也更可能购买万科的商业。这是万科的多元业务与主业之间形成的互动逻辑。

值得注意的是,商业地产进入资本导向时代,当开发商更多地抛弃散售模式而选择持有物业之后,如何通过资本通道退出更为重要。除常规的上市路径外,资产管理公司股权置换、有限包租、众筹等创新资本化工具开始出现。资产的抛售与并购也更为常态化。

一位接近万科的人士向网易房产透露,万科希望将商业做成一门独立的生意,其中,寻求资产变现和退出机制是万科商业板块的一个重要探索方向。该人士透露,目前万科商业并没有现金流上的要求,因此也不会着急将一两个商业项目变现,而是希望将商业项目做成市场认可的品牌后打包变现,寻求更高的品牌溢价。

“这要看商业的体量,如果自持有几万方,才能好好打造品牌,如果只有一万方的商业则意义不大,规模上不来,资产打包变现较少人追捧,”邱晓瑜认为,万科要将商业资产打包变现,规模很重要,“资产价值在于市场口碑,而口碑必须要有载体培养。”

蒋启超 本文来源:网易房产 责任编辑:蒋启超
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