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独家:7.5亿中国人的产权迷梦如何被温州惊醒?

2016-05-25 00:36:45 来源: 网易房产(柳州)
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网易房产抵达温州当天,当地飘起阵雨。位于学院西路5号的温州市国土局隐蔽在街边一隅,入口处被栏杆阻挡。敏感时刻,面对眼前这座几层高的政府办公大楼——掌管当地房地产交易的行政心脏,我们只能凭空隔望。

网易房产抵达温州当天,当地飘起阵雨。位于学院西路5号的温州市国土局隐蔽在街边一隅,入口处被栏杆阻挡。敏感时刻,面对眼前这座几层高的政府办公大楼——掌管当地房地产交易的行政心脏,我们只能凭空隔望。

文/刘乾超

“你们(媒体)给我们解决不了问题,这是‘上面’才能决定的事”。

温州首例住宅土地使用权到期事件当事人王女士已经不堪其扰。因为媒体邀约不断,没必要释放重复信息,面对从北京赶赴温州采访的网易房产,其家人婉拒了采访请求,并在告别时刻,留下这样一句话。

网易房产是和“从北京过来调查情况的中央部门”同一天抵达温州国土局的。20年住宅土地使用权到期事件被媒体曝光后第八天,国土资源部与浙江省国土资源厅组成联合调研组,直奔这个漩涡中的三线小城。

“调研完了!”5月13日,国土部人士告诉网易房产,“结果还没出来,土地利用司正在形成报告。”

这注定是一个漫长的过程。中国7.5亿城镇人口、89%的自有住房率,政策的任何一丝变动都将触动到这一庞大人群最敏感的神经末梢。

在过去相当长的时间内,温州每每进入看客视野,多源自当地人炒透本地楼市后转战全国这样的猎奇视角,但2016年4月末的这次走红,却显得意味深长——温州正在成为中国首个房屋土地使用证规模化到期的城市。

温州并非孤例,青岛、深圳都有过个别“撞限”的住宅用地,但到2017年年底,温州主城区内就将有600多套商品房土地证到期,到2019年年底,这个数字会变成1700多套。

个案演变为主流,矛盾已经触发:个人购买商品住宅土地证到期是否需要续期?如何续期?土地证到期导致二手房过户暂停的扯皮问题如何解决?

市场倒逼下,一道数年来被有意无意忽视的必答题摆上了台面,中国房地产市场几十年后不得不面对的房屋与土地产权矛盾,正经温州之手前置化、公开化。

妥善解决温州土地产权问题,即是求解几十年后的全国性问题,这是对决策部门的一次大考。

“房子和土地从来就没有联结在一起”

为什么温州恰好成为市场和政策相互夹击之地?真实站立在这片土地上,让网易房产感受到了当地的实际温度。

温州另一位遭遇土地证到期问题的王先生在那个夜晚告诉网易房产,当他站在鹿城区行政审批中心窗口前,被告知有可能要为一套65.8万元的二手房补缴30万元土地使用年限续期费时,实际上已经通过中介完成了交易合同的签订、房产证过户以及契税缴纳。只要完成土地证变更,他就能成为房子的主人,但直到这时,所有人才发现土地使用年限已经到期。

房子一层皮,土地一层皮。温州房地产交易长时间建立在这样的场景下完成,中介和审核部门并未有意识在签约前替双方把关,至今,也只有鹿城、龙湾和瓯海实现二手房交易网签,并且后两个行政区实施全面网签不过才一个多月。

一方面,阴阳合同在温州普遍存在,另一方面,房产证已经过户了,被剥离开的土地证竟过户不了。

7.5亿中国人的产权迷梦如何被温州惊醒?
温州五大中介之一巨信地产的温州66号门店,正是经手王先生纠纷房源的中介店面。涉事张姓经纪人乃资深物业顾问,面对网易,自称对此事“无能为力”。

温州二手房市场的抱怨声音说,各单位没能协调好,“房产部门搞房产,地税部门搞地税,温州的房子和温州的土地从来就没被联结在一起。”

网易房产实地探访的结论令人遗憾。温州的今日命运,几乎是在20年前就注定了:当年房屋土地年限购买办法设置的随意性和考虑不足,决定了20年后一定有一批到期业主面临纠葛。

鹿城、瓯海两个行政区将是未来两年温州土地证到期的重灾区。包括上陡门、水心和横河北在内的老小区云集区域,几十年前开发商拿地、盖房和销售时,有一批房屋带有国企福利房和改造房性质,温州的做法是,由房主个人自行购买土地使用年限。

当地中介将这看作土地产权“个人自理”。要缴多少年,只看房主意愿。20年和30年是当时一批房源的最低土地使用年限,很多人就选择只缴20年的土地使用费。

温州平安易居红帆店高级物业顾问何俪伟认为,在中国楼市迎来商品房时代以前,很多人认为一辈子只买一套房用来自住,便没有将日后交易环节埋藏的隐患考虑在内,“20年的土地使用费用确实很便宜,放到当时的收入背景下,大部分人不愿意掏出那么多钱只为70年这么一个看起来遥不可及的数字。”

在横河北新村,大量产权在二十年至几十年不等的房子即将在可见的几年内成为土地证到期典型。舆情发酵,着急的王女士、王先生面对困局束手无策,他们能做的只有等。网易房产在水心组团走访时,一些户主不以为意,在他们看来,只要房子不卖就没事。

事实上,和是否买卖不存在直接因果关系,即便不交易,土地证使用年限到期终将成为既定事实,只要有关部门追究,同一情况的业主都要面对尴尬局面。

更多的王女士、王先生隐身在温州看不见的大街小巷。一旦进入交易池,他们将不可避免地和首例住宅土地使用权到期事件受害者掉入相同的产权陷阱。

“温州政府还没收到过一分钱”

有相当一批业主不知道自己的房产土地证已经过期。

不愿透露姓名的中介称,温州已成交二手房有过先例,土地证上,年限一栏为空,这些房源多为土地划拨形式出让。空白当然不意味着永久产权,土地部门对年限有着详细记载,但除非房主特地查证,一般很难清楚知道自家房子的土地年限究竟是多少,是否到期以及何时到期。

自诩“倒霉”的土地证到期业主,无需感慨其他人的“幸运”。4月以后,集体性焦虑已经弥漫开来。

最早引发温州人情绪波动的,是相关部门流露出要以高价续费形式解决土地问题的态度。当地居民对网易房产说,按现行地价补缴,“既不合理,也不合法”。

《房地产法》第21条规定,土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。《物权法》第149条却清楚写明,住宅用地使用权到期后自动续期,无附加条件。

顶层设计留下了口子。温州房地产协会会长叶维坚接受采访时提到,当年《物权法》立法时曾考虑过相关问题,但当时中国大部分房屋都没有到期,便搁置在一边。

北京东易律师事务所律师侯德隆的观点是,土地证到期续费补交土地出让金的设置涉嫌“违法”,公权力收费理应有明确法律依据,没有上位法的法律依据则不应征收。

中国人民大学法学院教授张翔的意见截然相反,如果“自动续期”的含义为自动并且是免费续期,这和所有权有什么区别?如果土地变成私人所有,又会与宪法第十条“城市的土地属于国家所有”发生冲突。

房地产研究人士章林晓著有《有偿续期更符合游戏规则》。他在文中写道,契约精神是市场经济之魂,如果人们要为未来作长远计划,规则必须明确和稳定。如果规则可以不停修改,预期会由于游戏规则的意外改变而惶恐,参与者会停止普通游戏,将注意力放到更重要的游戏上,即制订(修改)规则。

在与网易房产对话时,这位出生于浙江的专家感慨,社会为此付出的成本远大于所获得的收益。从这个角度来说,有偿续期更符合市场经济的游戏规则,即便有偿是“象征性”的。

补缴巨款也好,“象征性”收费也罢,温州无意间走上风口浪尖,其实“温州政府还从没收到过一分钱”。温州国土局局长抱怨,自从土地证到期事件炒热以来,“没有一户办理了收费续期”。这位局长称,解决方案尚未确定,按现行地价补缴仅是温州一位工作人员的个人臆断,但经不当发声被当成了主流,地方政府公信力受到重挫。

温州处境艰难。只有在全国人大、国土部等上级部门充分调研、论证后,“续期”的含义和办法才有可能明晰。但这个过程有多长,谁都不好估计。地方楼市则极可能在敏感事件中遭到撼动。

巨信水心店中介朱晓东说,水心的几个组团最近挂出来的房子马上就会面临土地证到期问题,现在只要有人卖房,中介务必自查把握风险。一般而言,有这种问题的房子“不太好卖”,会影响预期。除非双方协商出一个你愿打我愿挨的价格,将补缴的土地款损失包含到实际成交价格中去。

“但怎么补缴也没确定。作为中介,我们只能等消息。”朱表示,房龄越老就越没有市场,随着土地证到期房源越来越多,一些特定区域的二手房势必落败于新房。

2016年3月,温州瓯海一、二手房受阶段性学区房销售旺盛影响,成交量巨大,但4月之后全国一线城市房价涨势回落,瓯海的二手房又陷入观望状态;水心附近的一个小区,几年前最高创下每平米4.8万元的报价纪录,2016年5月回落至不足2万——网易实地走访获取到的信息证明,温州的房地产生态本已相当脆弱。

7.5亿中国人的产权迷梦如何被温州惊醒?
温州鹿城区银来花苑,部分业主房产将在短时间内土地证到期。

争议中的等待

无恒产者无恒心,牵一发而动全身。在中国人最看重的房产面前,土地证续期问题处理不好,既波及当地房地产市场,又影响社会和经济稳定。在《物权法》和《房地产法》尚未寻得契合时,过渡和协调手段就显得尤为重要。

温州市总商会副会长、温州市中小企业发展促进会会长周德文将当下比喻为“正视和解决历史遗留问题的最好时机”。他说,到了上级部门必须明确回应的时刻了。

产权问题涉及《物权法》的进一步解释甚至修法,顶层设计需人大立法,短期内不可能出台,人们的关心点集中在临时方案是否出台。

章林晓认为,温州某种意义上可以借鉴深圳做法,出台个性化措施,至少先给民众一个明确预期。譬如,视作划拨土地入市,或制订其他续期交费方案。而当年深圳之所以没有温州这么麻烦,就是因为给出了成文规定。

早在10年前,深圳已经出现土地证到期个案。数次调整后,最终于2004年《深圳到期房地产续期若干规定》确定了一次性补缴基准地价35%的形式,基准地价乃地价总体水平和变化趋势的反映。

海外也有参照物。香港和新加坡均部分实行99年土地使用权。99年到期之后,新加坡业主可补缴费用申请延长产权,政府亦可收回土地,并按市场价格赔偿。香港政府会根据公共利益考量,如果土地使用年限到期无公共利益诉求将批准延期。业主每年向政府缴纳少量费用,就可持续使用物业,内地投资人与香港居民享有同等待遇。

新城控股副总裁欧阳捷相信,最好的办法是“先无偿自动续期,直到法律出台规定”。具体实操是,温州土地证到期后,每年自动续期一年,待立法明确再免缴或补缴土地出让金。这样“不违法,得民心,还能为未来的变化留下伏笔”。

一些人感受到了中国式产权迷梦的弦外之音。北京房地产行业人士张叶松在接受网易房产专访时称,如果未来国家确定土地证到期需要续费延期,将变相帮助特大型城市疏散人口。他的论据是,倘若几十年后北京土地证批量到期高价续费,一批支付能力弱的人将被赶出楼市,进而失去留在北京的盼头和落脚之处。

比较微妙的是,补交费用过高,会导致房地产市场明显下滑,补交费用过低,又会引发供需关系的不匹配矛盾,当前新房地价完全不同往日,如何不误伤老需求,更好照顾新需求,足够考验决策层智慧。

张叶松同时嗅到了一丝危机。“土地证到期基本可以看成中国特色国情。五十年、七十年后,当中国大部分居民批量遭遇续费,人们对房地产的投资心态将发生巨变。可能短期内一批不受土地期限过多影响的房源会形成交易热潮,但在脱手以后,居民对房源的购买热情就会冷却。”

周德文表示,中国房价持续上涨,居民买房难度不断上升。对比西方国家实行土地私有制,虽设有房产税、遗产税作为财政收入保障,但总体费用不算昂贵。“中国若以现行基准地价作为评估参数,地价不断升值,后续缴费金额过高,在海外投资声势越发高涨的背景下,无异于捧杀国内楼市。”

观点不一,争议声不断。截至目前,“上面”没有对外释放调研结果声音。土地证到期解决方案悬而未决,百姓对后续发展难有通畅途径知悉。在回复网易房产在微信中的提问时,国土部新闻处处长表示,“请多关注中华人民共和国国土局官方微博国土之声以及官方网站,有时候可能会突然放出一些消息。”

今天的温州之问,便是明天的中国之困。无论如何,直面土地确权的时刻到了。

蒋启超 本文来源:网易房产 责任编辑:蒋启超
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