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抢完河东抢柳南 多家大牌誓夺柳南新“贵”

2017-04-08 10:26:27 来源: 网易房产(柳州)
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离碧桂园8.535亿强势拿下柳东最高溢价率地块仅仅12天后,两块位于旧机场片区的成熟地块注定又将改变柳南土地历史。从目前已经收到的相关方面消息来看,截止昨日报名,一共有碧桂园,中梁,彰泰,银河,宏桂,盛邦,金科等七家知名房企将参与此次柳南抢地大战。

抢完河东抢柳南 多家大牌誓夺柳南新“贵”

摸骨:地干净,人气旺

据了解,此次(11日) 一共挂牌出让5块宗地,其中最有看点或将引来疯抢的还是p(2017)15及p(2017)16号地块。

其中p(2017)15地块,位于航鹰大道与航四路交叉口东南,总面积40.78亩,容积率3.0,挂牌总价1.613亿,楼盘地价1977.48元/平方米。而与之两街之隔的p(2017)16地块总面积52.23亩,容积率2.7,挂牌楼面地价1617.12元/平方米。

小编实体考察中发现,两个地块都非常平整,且目前都是做临时停车场使用。地块周边生活配套完整,与魅力首座、兆安四季花城、南俪首座比邻,而且与柳南万达广场直线距离仅仅2公里。

吃饭不过粥街,逛街不过飞鹅,旧机场片区独特且庞大的人口格局早就注定了其庞大的市场潜力,而此次两个地块的出让或将改写只有万达一家外地房企进驻旧机场片区的旧况。

抢完河东抢柳南 多家大牌誓夺柳南新“贵”

▲出让地块现状

抢完河东抢柳南 多家大牌誓夺柳南新“贵”

▲出让地块现状

看盘:柳南热,全城热

我们翻出去年整个柳州土地成交一览表仔细对比发现,抛开底价成交地块,柳邕片区溢价率远远低于河东和鱼峰。去年斩获两块航银地块的柳州银河,其中P2016(15)号地块,溢价率只有20.35%,而p2016(36)号地块则溢价率稍高,达到31.17%。溢价率稍高一些的只有价位置更成熟一些的柳工片区P(2016)33号地块,而当时有铁投背景的柳泽则是以溢价率59.42%,最终1.7170亿元从联发手上抢到该地块。

但是可以从这几个历史地块成交看出,从去年柳南万达影响力逐步形成开始,柳南土地市场就基本走出了底价成交或者流拍的阴影,而且溢价率这更上行曲线幅度是越来越往竖线靠拢了。

当然,即使抛开柳南万达不说,但看销售过大半的联发柳雍府,当时拿地溢价率只有17.89%,楼面地价仅2019元。按照目前均价7000元计算,毛利率也还能控制在20%以上。当然,离万达更近,路网更加畅通的航银的片区,自然预期上涨空间更大。最后再加之本来该地段土地供应就较稀缺,自然也就是成为了众矢之的。

抢完河东抢柳南 多家大牌誓夺柳南新“贵”

出让地块的基本情况和规划指标要求

抢完河东抢柳南 多家大牌誓夺柳南新“贵”

地块位置示意图

抢完河东抢柳南 多家大牌誓夺柳南新“贵”

地块位置示意图

下注:独缺吕布,三英混战

至于本次参与的七家开发商,除中梁、盛邦外,其他家都已经在柳州有一个或多个在建项目。

其中,中梁对柳州垂涎已久,而且最近几次较大地块举牌中梁都表现异常抢眼,在上一块柳东与碧桂园的血拼中也是力压巨头“融创”活生生的将溢价率顶到了200以上。“蚊子再小也是肉”,尽管没有百亩地块,但是面对越来越少的成熟区域地块,“不差钱”的中梁会不会终圆柳州梦?而碧桂园会不会报上次一箭之仇?无疑是本场抢地大战最大看点。

和中梁一样,有着太多柳州情节的盛邦的确是南宁市场2016最大的黑马,大小地块都把握得当,产品更是颇具新意,且谣传柳州布局甚至项目合作已有时日。不过和盛天同属一脉的福建血统,注定了其在现如今这个市场最不可能成为往上硬抗的那一个。

另外,金科和章泰目前都是一块地在手,且都是高价拿地且都有“地王”封号,现在也急需价格稍低产品进行搭配。同时,不管是金科在重庆,还是章泰在桂林都曾有非常成功的小盘操盘经验及成熟产品,复制性修改也会更加高效。

而据小编猜测土豪、金主—碧桂园此次参与兴趣并不大。毕竟在原来金科水南地块时,碧桂园就是因为兼顾高低配原则最终没有怎么参与举牌。而且即使再多的人力储备,碧桂园毕竟不是联发,应该不会同时做荣军和柳邕两个同样小面积的项目。

所以小编大胆推测,此次独缺吕布,而中梁、金科、章泰混战将是大概率事件,对此次有何不同看法的朋友欢迎评论。具体最终花落谁家,我们11日土拍网易视频直播见。

郑艳婷 本文来源:网易房产 责任编辑:郑艳婷
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