网易首页 > 网易房产 > 正文

鹤岗or豪宅?楼市的冰与火之歌

2019-04-18 10:55:21 来源: “侠客岛”微信公众号
0
分享到:
T + -

一边是火焰,另一边是冰山。

4月16日,国家统计局披露,3月全国70大中城市中有65城新建商品住宅价格环比上涨,2月为57城环比上涨。同比看,西安、贵阳、呼和浩特等5城新房价格同比涨超20%。清风半夜惊蝉,听取涨声一片。

然而,东北鹤岗市却传出1.6万元买套房的消息,两相对比,让人分裂。

全国楼市大分化就此开始了吗?

媒体曝出的鹤岗房价图

熄火?

先说说这两天火起来的鹤岗。一个在中学课本上赫赫有名的东北“煤城”,沉默多年后的突然走红,竟是因为逆天的房产“白菜价”。

有媒体曝出一组房价图,在鹤岗,一套53平方米的两室一厅只卖2.9万元(注意,是每套不是每平方米);某70平方米的房子标价1.9万元;某建于2019年的新房,三室一厅180平方米,标价9万元,计500元每平方米。

多家房产交易平台显示,2019年1月到3月间,鹤岗房价几乎“腰斩”。新房方面,鹤岗在售楼盘最低销售价格为3200元/平米,最高为4300元/平米;上百套正在线销售的二手房源中,总价最低房屋售价为3.8万元。

深受大城市高价房困扰的网友可以去组团抄底了?鹤岗市相关部门就此回应称,如是“白菜价”只是“个别现象”。

但鹤岗房价的普遍、大幅下跌却透出个趋势:以之为代表的部分三四线、五六线收缩型城市,正走向这轮楼市分化的极端点之一,“熄火”。

一方面,缺乏经济支撑、人口外流所致的“城市空心化”,是部分楼市熄火城市的共同特征。以鹤岗为例,其是典型的东北资源枯竭型城市,数年前,《中国经济周刊》记者在鹤岗采访时,走在空荡荡的大路上,就已觉满目荒凉。

从大区域看,东北多地的房地产市场偏冷,也与其人口净流出密切相关。中商产业研究院大数据库的数据显示,2017年,东北三省常住人口共计减少35万人;其中,吉林省常住人口比上年末净减少15.6万人,黑龙江比上年减少10.5万人,辽宁减少8.9万人。

尤其像鹤岗、双鸭山、七台河等曾经煤炭、工业相对发达的城市,因近几年整顿,产业发展受到影响,失去人口支撑,楼市交易不好,价格自然就低了下来。

另一方面,棚改货币化的退潮,也使得相关城市楼市直接失去一大引擎。其影响之大,业内人士已有共识。

2015年,国务院推出棚改三年计划,要求积极推进棚改货币化安置,以缓解和消化商品房库存。棚改规则逐渐转向为货币化安置,也即拆迁之后不给房子给现金,拆迁户自己再去买房子。

正如该政策带来的“房地产去库存”初衷得偿、一度支撑起三四线城市房价飙升;如今“欢天洗地买新房去”的货币化安置淡化,相关城市的房产需求量当然也就此降低。

但部分三四线城市房价下跌,并不能断言三四线楼市已经出现全面下挫。现阶段,分化的情况才更为明显。国家统计局4月16日发布的数据显示,同在东北的丹东,房价就同比上涨了20.2%,锦州、吉林两市均上涨超过10%。

具有产业、资源等优势、以及一些位于都市圈的三四线城市目前楼市运行依然良好;而面对楼市疲软态势的“鹤岗们”,积极培育新产业、研究人口回流、调整棚改等要素,也并非无回天之力。

鹤岗房价走势图

松动

如今的楼市,“一刀切”时代已经彻底过去。这边厢既有“白菜价”,那边厢也少不了一二线城市的部分楼市热涨。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟短短一句就解读了背后的原因——3月份,各地继续坚持因城施策、一城一策,保持政策的连续性,房地产市场总体平稳。

“一城一策”,暗含着政策的分化,也注定了因地制宜后各城市步调的不一致。

国家统计局3月70城房价数据显示,一二线和强三线城市全面回暖,一线热度明显上升。环比数据显示,丹东涨幅1.9%领跑全国;一线城市中,北京新房价格有所回暖,广州则领跑新房涨幅。

中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁则表示,“从去年第四季度的后两个月,一二线城市就开始出现利率下调,包括一些限制性政策也出现了松动。部分城市楼市开始向上走”。

比如,一直以来被视为调控急先锋的长沙,据国家统计局公布的数据,长沙3月房价同比涨幅11%,环比上涨0.7%。经济Ke此前了解到,2018年下半年,长沙楼市一度陷入低迷状态,房子卖不动。然而,2019年春节后,长沙楼市部分区域出现恢复性上涨现象,不少楼盘再现日光盘的热烈景象。

与此同时,长沙近期出现限价地涨价的现象。4月9日,长沙热门区域的梅溪湖限价地成交楼面价为7270元/㎡,住宅限价12600元/㎡,这比之前该区域的最高限价9970元/㎡可谓大幅上涨。

此前被视为最严厉调控政策的“限价”,就这样悄然松动?目前长沙市住建委一位官员对《中国经济周刊》记者表示,长沙保持房地产市场平稳健康发展的决心没有变化。

如今,越来越多的城市限售令也已然到期。2017年3月24日,厦门率先出台“限售”政策,新购房一律获得不动产登记证2年后方可上市交易,限售由此开启。两年过去,厦门首批限售房源即可解禁入市。

至今年4月初,除厦门外,福州、青岛、广州等10个城市的限售令也到期,但未见城市有延长限售令的情况。

某二手房企业负责人告诉经济Ke,限售,就是减少市场上的二手房源。限售到期后,若二手房源大幅度增加,会否对市场形成较大冲击还不好判断。

而限价、限售松动之时,杀手锏“限购”政策是否也有所调整?

开年以来,杭州、深圳等地接连放松人才落户政策,新一轮的“抢人”大战上演,而根据这些城市的楼市政策,落户即可购房,实际上间接突破了限购。在广东佛山,《中国经济周刊》记者也了解到,当地实际操作上已放松购房条件,外省人士购房也可运作。

哪座城市会成为第一个真正放开限购的城市?看谁的压力更大,也看谁的胆量更肥,当然更要看下半年楼市的走势如何。

开发

这轮楼市的冰与火之歌,自然也“燃”到了开发商那里——其判断正日益分化。

2018年,万科喊出了“活下去”的口号,但万科也是去年拿地最多的房地产企业。郁亮后来补充解释,万科说“活下去”,还有“活得好”、“活得久”的意思。

今年2月27日,恒大集团董事局主席许家印亲自召开全集团营销会议,掀起降价潮:恒大所有的在售项目,包括住宅、公寓以及写字楼,可有9折优惠(受备案价影响价格除外),商铺8折优惠。据了解,恒大这波全国楼盘降价促销活动将延期至5月4日。近日,恒大还对外推出了一批全国低总价楼盘。

全国排名靠前的开发商纷纷调低2019年的销售目标。九龙仓今年销售目标180亿元,低于2018年完成的销售金额228.15亿元,降幅为21.1%。一贯激进的融创中国今年也变得保守,调低了增幅目标,公司目标增幅18.29%。而2018年,该公司的年销售增幅目标是增长25%。

综合机构统计的一季度房企销售额来看,2019年一季度,房企销售目标完成率均值仅为18.5%,低于行业一季度完成20%的正常节奏。

混沌中,分化开始。诸多业内人士告诉经济Ke,楼市政策未来仍将会进一步走向“碎片化”。中国房地产市场和调控正在进入一个全新时期,城市之间的“分化”、买卖之间的“手抖”,将是长久的趋势。

那要去鹤岗买套雪景房还是赶往深圳豪宅大盘排个队?嗯,这是个问题。?

蒋启超 本文来源:“侠客岛”微信公众号 责任编辑:蒋启超
跟贴0
参与0
发贴
新房导购
最新楼讯
楼盘名称所在区域当前价格
阅读下一篇
返回网易首页返回网易房产首页