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房贷利率换“锚”定价模型重塑 银行行长们:短期内下调没可能

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房贷利率向下打开的空间是有了,但具体怎么定,还要看央行和银行本身。”一位国有大行西南某省分行副行长告诉21世纪经济报道记者。而且,数家银行地方分支行的行长均表示,“房住不炒机制下,房贷利率下调几乎没可能。”

中国人民银行8月25日发布公告称,自今年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。存量房贷利率按照原合同执行。

新政引起了部分购房者的担忧。

有正准备认筹的上海购房者紧急在微信群求问:“房贷利率是不是要上涨了?9月跟银行签合同还能赶上最后一波吗?”

当然,多方说辞不一。有文章甚至将房贷新政称之为“房奴的滑铁卢”。但也有别的省市购房者乃至一些微信公众号奔走相告,认为房贷利率下调在即,购房者即将迎来重大利好。

为此,21世纪经济报道询问了三位华东、华南和西南地区的国有大行和城商行行长,试图从房贷利率新旧定价机制角度判断未来是升还是降。

定价模型新旧对比

一家国有大行西南某省分管零售业务的副行长对21世纪经济报道解释了LPR之前房贷利率的形成机制。

银行内部是根据FTP来进行存贷款定价的,包括房贷利率。所谓FTP(内部资金转移定价),是指商业银行内部根据市场资金价格,与分支行等业务经营单位按照一定规则全额有偿转移资金的价格,也就是分支行等经营单位的利润考核成本。从FTP定价机制来看,短期FTP价格与Shibor关系较为紧密,但由于FTP定价会以一段时间内的Shibor平均值为基准,因此波动相对滞后,也相当于平滑了Shibor的波动。

上述副行长表示,各地的负债成本有所不同,分行们将资金成本计算汇总到总行,总行相应制定和调整当期FTP,考虑各地的房地产政策和同业竞争情况,在此基础上加减点形成各城市分行的贷款利率。

“有时候总行定价过高,地方分支行会出现业务难做的情况,那这时候会汇报给总行,因地制宜进行调整。不过一般来说房贷利率定价持续性较强,这种情况较少出现。”上述分行长表示。

在当时,房贷利率锚定的是5年期贷款基准利率,当前为4.9%,并且这一数值自2015年10月起已经4年没有调整。

当锚定项从基准利率更改为LPR时,定价模型相应变成“三层定价”:

第一层:央行规定首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR(按8月20日5年期以上LPR为4.85%);二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%)。

第二层:人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求,体现贷款风险状况,合同期限内固定不变。

第三层:在上述两个下限的基础上,商业银行根据自己的负债端成本和房地产风险溢价,自主定价。

“长期来看,跟着LPR每个月浮动而变化,房贷利率未来会更加贴近市场定价,相应的,银行分行和总行之间的沟通、银行与央行之间的沟通会更加频繁。”上述副行长表示,沟通机制的重新搭建是银行迫在眉睫的事情。

一家国有大行华东某分行行长则对21世纪经济报道记者表示,未来锚定LPR的房贷利率定价,当地央行会发挥最主要的作用。特别是资金充裕的国有大行,会对当地LPR加点下限格外关注。

告别“打折时代”

21世纪经济报道根据wind数据制成一张全国个人住房贷款加权平均利率和Shibor变化的图,从图中也可以看到,两者基本呈现正相关性。

2018年下半年至今,银行间流动性非常充裕,Shibor数值不断走低,8月26日一年期SHIBOR报价仅3.055%,而2018年初为4.7%左右。

值得注意的是,从2018年年中开始,住房加权平均贷款利率与SHIBOR相关性逐渐变弱,差值拉大,甚至会出现走势背离的现象。这其中,多地房地产调控,以及“房住不炒”的中央精神在发挥作用,银行并不敢随意降价。

今年7月底,中共中央政治局会议用44字定调房地产市场,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。

在8月20日举行的国务院政策例行吹风会上,中国人民银行副行长刘国强表示,此次利率并轨改革,房贷的利率由基准利率变为参考LPR,参考的基准变了,但利率水平不能下降。

“央行公布的只是最低利率而已,到了地方上,会一城一策继续调整,总体来看房贷利率不会下降。”上述国有大行华东某分行行长对21世纪经济报道记者表示。一位华南城商行行长对此观点表示认可:“房贷利率不会有大的变化。”

“可以确定的是,锚定LPR之后房贷利率向下打开的空间有了,但是具体要怎么定,还要看央行和总行。长期来看,房住不炒机制下,涨还是跌现在还不能下定论。”上述西南银行行长表示。

以当前的5年期LPR数值来计算,最“受伤”的莫过于上海人民了。由于市场竞争充分,上海是房贷利率打折“硕果仅存”的城市,一般老百姓能拿到首套房最低基准贷款利率95折的优惠。由于央行另外制定锚定LPR的利率下限,上海房贷利率正式告别“打折时代”。

根据21世纪经济报道记者计算,新计算方式下首套房贷款利率较之前最少高了20BP,二套房6BP。

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