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柳州楼市新政下,二孩家庭换房的春天要来了?

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稳住经济大盘,政策又开始发力了!

6月16日,柳州市出台了《柳州市关于经济稳增长的若干政策措施》,内容涵盖了5大方面共30项关于经济稳增长的政策措施,分别是稳工业保运行、稳三产促消费、稳建筑业和房地产业、财政金融支持以及强保障优环境。

01

现在,我们重点来解读一下此次关于购房者的利好措施,主要有以下几点:

1.利好二孩以上家庭换房。符合国家生育政策生育二孩(含)以上居民家庭购房贷款结清后,允许其按首次购房政策再购买一套商品住房,执行时间到2023年12月31日。

此前,不管是一孩还是二孩三孩家庭,执行的政策是“居民家庭或者个人首次购买商品住房贷款的首付比例不低于20%,再次购买商品住房的首付比例为不低于30%”,而二套的利率也高于首套。

解读:这条出发点应该主要是支持二孩(含)以上家庭换房需求。有部分二孩家庭此前由于资金等原因,买的可能是两房或者小三房,在养育两个孩子以后,两房或者小三房明显比较拥挤不够住。

但是此前换房可能算作二套,首付以及利率都会比较高。新政出台后,在贷款结清的前提下,可以按首套房再买一套商品房,这也意味着,不管是“卖小房换大房”,还是有能力直接再购置一套新大房,成本都大大降低,或将大大激发很多二孩家庭的换房需求。

2.商贷贴息不高于0.5%。居民家庭或者个人符合国家政策在2022年6月1日至2022年12月31日期间新购买新建商品住房的,给予不高于0.5%的商业贷款贴息,贴息后利率不低于同期人民银行公布的商业性个人住房贷款利率下限,贴息期3年。

解读:举个例子,假如你买房的房贷利率是4.5%的,贴息后就变成了4%;假如你的房贷利息是5%,贴息后则变成了4.5%。节省的可都是真金白银。

需要注意的是,贴息后利率不低于同期人民银行公布的商业性个人住房贷款利率下限。

目前央行最新5年期以上LPR报价利率为4.45%,5月份时候央行明确提出“首套房贷利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)减20个基点”,也就是最低为4.25%。

也就是说,柳州最低房贷利率仍然是4.25%,贴息后也不能低于4.25%。但是对于其他较高利率的购房者而言是利好的,这些高利率的购房者能够获得贴息,节省了一定的利息成本。

3.契税补贴50%。在市区内购买新建商品住房的居民家庭或者个人,合同备案后按所缴契税额50%给予补贴,补贴按先缴后补原则发放。所购的新建商品住房不包括限价商品房等政策性住房。

解读:今年4月份左右,柳州就推出购房可享受30%的契税补贴,如今政策更新,补贴额度更高,购房者享受到的优惠更大了。

4.新市民有3万补贴。新市民在本市市区新购买新建商品住房的,在住房合同备案并缴清契税后,给予3万元的购房补贴。

解读:柳州新市民指的是非柳州市户籍来柳就业的大中专毕业生、外来务工农民及柳州市引进人才等这类人群可享受该项购房补贴。需要指出的是,新市民并不包括柳州下辖县份户籍人口,也就是说柳州下辖的融安、融水、三江等县份居民购房,是不能享受3万补贴。

这应该也可以算是柳州“抢人”的一个奖励措施,可以在一定程度上吸引外来人口在柳州置业发展。毕竟,有人才能更好的发展,城市才更有活力。

02

以上出台的几条措施都是直接发力于购房者,激发购房端合理性需求,对提振购房者和开发商的信心都具有非常强的作用。

措施出台后,柳州很多房地产从业人员认为楼市最艰难的时期已经过去了,也有个别开发商认为房价“上涨在即”。

最艰难的时期应该是快熬过去了,但楼市是不是真的能迎来一波“上涨潮”呢?

我们先来看看上面的6.16日稳经济措施出台前,柳州楼市所面临的大环境。根据广西统计局公布的1-4月房地产数据显示,柳州市1-4月累计商品房销售面积同比下降了24.8%,商品房销售额则同比下降42.9%。


▲1-4月广西各市房地产数据。来源广西统计局

不仅仅是柳州,1-4月广西所有的设区市商品房销售额都在下降。需要注意一下,这里说的是商品房销售额。商品房销售面积数据好一些,有同比上涨的,不过只有南宁唯一一个城市同比上涨。

至于5月份柳州的房地产数据,暂未查到。相信经过前段时间的利好政策刺激,可能会有所好转,但大概率应该没有恢复到往年的水平。

不然这次也不会紧接着就又出台新措施了。

说回这次的新政策。要看到,此次柳州出台的措施本质上都是针对于刚需或者二孩家庭改善需求的,也就是说“房住不炒”一直是底线,丝毫不能动摇。

我们都知道房子有两重属性,一个是消费属性,用来住的;另外一个是投资属性,就是能够增值保值。这两个属性中,以消费属性为基础,在消费属性基础上才有所谓的投资属性。

前些年房地产过热,投资属性泡沫过大,所以需要抑制。柳州此次出台的新政策,本质上仍然是抑制过热的投资属性,然后推动有效的消费属性需求,确保房地产平稳健康发展。

从这一点上来说,我的好朋友九伍二柒认为,柳州的房价接下来不会出现“上涨潮”,但销售数据可能会迎来大幅上升。

毕竟,当下的房地产市场,离回暖似乎还有一段距离。

03

不过,现在确实是一个非常合适的买房窗口期。尤其利好二孩三孩家庭的改善性换房需求,是一个非常难得的机会。

对于有计划买房的,特别是二孩或三孩家庭需要换房的,从现在起要加紧关注了,各大意向楼盘的价格,柳州购房政策、利率变化等。

对于已经买了房的,其实也不必太郁闷,觉得自己买房时候利率高了,房价贵了。有条件的,可以适当调整贷款结构,来降低利息。

总之,2022年,是政策宽松的一年,也是楼市平稳的一年,更是买房的人,需要格外抓住机会的一年。

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